Miami-Dade aprueba el centro comercial American Dream


El parque temático de American Dream Miami ganó la aprobación final de zonificación del Condado de Miami-Dade, despejando un obstáculo importante para construir un megacentro comercial de $4,000 millones en terrenos no urbanizados junto al Turnpike de Florida con espacio suficiente para una pista bajo techo para esquiar y un lago submarino.

Con un voto de 9 a 1, los comisionados del Condado aprobaron cambiar el plan de crecimiento y las designaciones de zonificación de Miami-Dade para permitir que el urbanizador canadiense Triple Five cree en el noroeste de Miami una versión aún mayor de su firma insignia, el Mall of America de Minnesota. Con seis millones de pies cuadrados de espacio comercial y de entretenimiento, American Dream Miami pronostica 30 millones de visitantes al año y alrededor de 70,000 vehículos transitando por sus terrenos, más o menos equivalente a algunos de los tramos más concurridos de Dolphin Expressway.

“Este es el proyecto más grande que hemos tenido en el condado Miami-Dade”, dijo el alcalde Carlos Giménez, quien abogó por el acuerdo y cuya administración negoció el convenio de desarrollo que se incluyó en la aprobación del jueves.

Triple Five se alió con Graham Companies, un urbanizador de Miami Lakes que todavía posee una gran porción del sitio de 175 acres (0.70 kilómetros cuadrados) del American Dream, y planea un proyecto comercial y residencial aún más grande en 300 acres (1.21 kilómetros cuadrados) que hay al sur. Los comisionados también aprobaron ese proyecto el jueves, estableciendo una transformación de casi 500 acres (2.02 km cuadrados) al oeste de Miami Lakes y al norte de Hialeah con una nueva construcción de 10 millones de pies cuadrados.

American Dream, un proyecto presentado por primera vez por Giménez en el 2015 después de las negociaciones con Triple Five para comprar terrenos del gobierno en el sitio de desarrollo, ha atraído la mayor parte de la atención y también de oposición.

Todavía hay obstáculos

Triple Five aún se enfrenta a importantes obstáculos antes de que pueda comenzar la construcción de un proyecto que, según se dice, costará aproximadamente $4,000 millones. Debe obtener una serie de permisos del Condado después de eliminar los hitos reglamentarios, incluida la mitigación ambiental, la capacidad de aguas albañales y el uso del agua. La compañía no podrá continuar hasta que Florida invierta alrededor de $200 millones en mejoras de carreteras. Florida ya ha aceptado algunas ampliaciones de carreteras y de enlaces, pero Triple Five debe pagar por todo lo que el estado no financie. Alice Bravo, directora de Transporte de Miami-Dade, dijo que no se usarían dólares del Condado para los proyectos de carreteras de American Dream.

Triple Five también tiene que buscar los préstamos comerciales para construir el proyecto de 175 acres en un momento en que los centros comerciales tradicionales están bajo asedio por el aumento de las compras en internet.

Pero la votación del jueves es el colofón de dos años de cabildeo extenso, negociaciones y maniobras a puertas cerradas del urbanizador con sede en Canadá y sus enemigos adinerados en la industria minorista del sur de la Florida. El esfuerzo condujo a lo que fue la votación final ante la junta electa de Miami-Dade, salvo cualquier enmienda solicitada al acuerdo de urbanización que acompañó las aprobaciones del jueves, o solicitudes futuras de Triple Five.

Daniella Levine Cava fue la única comisionada en la junta de 13 miembros que votó en contra de los dos proyectos, citando el tráfico de American Dream, empleos de bajos salarios y la falta de un plan para reciclar agua en un parque temático que planea producir su propia nieve y hacer un parque acuático. Dijo que Miami-Dade debió haber insistido en más concesiones por parte de los urbanizadores.

“Tuvimos más espacio para maniobrar del que utilizamos”, dijo.

Los comisionados Audrey Edmonson y Jean Monestime no estuvieron presentes para la votación, que ocurrió poco después de las 6:30 p.m.

Un grupo de cabildeo formado por los propietarios de centros comerciales rivales, incluidos Sawgrass Mills y Bayside Marketplace, apuntó al proyecto con el objetivo de prohibirlo de forma preventiva y evitar que solicite subsidios del gobierno como condición para las aprobaciones de uso de tierras del condado. Ese esfuerzo no logró la prohibición de que American Dream buscara fondos estatales, pero los comisionados sí votaron para adoptar una política presupuestaria del Condado — que podría suspenderse en una votación posterior — en contra de gastar los dólares de Miami-Dade en el proyecto American Dream.

“Aprendí de los errores del pasado”, dijo la comisionada Rebeca Sosa, quien votó por el impopular acuerdo de financiamiento público del 2009 para el Marlins Park. “Todo lo que quiero es asegurarme de que no se utilicen fondos públicos”.

Preocupaciones sobre el tráfico

Los comisionados también enfrentaron advertencias de que American Dream inundaría el tráfico en Miami Lakes e incluso más allá. Hace unos días, el condado de Broward amenazó con demandar el estudio del tráfico que hicieron los urbanizadores y que Miami-Dade aceptó porque afirmó no tener impactos “significativos” en las carreteras que están a pocos kilómetros al norte.

Levine Cava señaló que se espera que el proyecto Graham eventualmente genere otros 50,000 viajes de vehículos por día. “Estamos hablando de un tremendo aumento en el volumen de tráfico”, dijo.

Ambientalistas se quejaron de que el urbanizador aún no ha proporcionado un plan para enfrentar las inundaciones en el sitio de 175 acres, que consiste principalmente de pantanos, y advirtieron que el área baja en el camino hacia los Everglades es demasiado vulnerable para un gran proyecto.

“¿Es este otro ejemplo de negación del cambio climático?” preguntó Jonathan Ullman del Sierra Club durante la reunión de casi nueve horas antes de la votación.

Los defensores señalaron que el sitio, donde la I-75 se encuentra con el Turnpike de Florida, ya estaba zonificado para un gran complejo comercial y se encuentra justo dentro del límite de desarrollo urbano de Miami-Dade, que protege a los Everglades de construcciones extensas. Con Triple Five proyectando alrededor de 14,000 empleos de tiempo completo en lo que sería el primer parque temático oficial del sur de la Florida, los promotores promocionaron American Dream como una bendición histórica para la economía de Miami-Dade.

“¿Qué estamos esperando?” preguntó el alcalde de Hialeah, Carlos Hernández. “Los trabajadores de Hialeah piden algo así”.

La aprobación del jueves siguió a un acuerdo de último minuto asegurado por el presidente Esteban “Steve” Bovo que requiere la adición de carriles exclusivos para autobuses en las carreteras que se conectan con American Dream, incluyendo una que va por más de 30 cuadras al este, a lo largo de Miami Gardens Drive hasta 57 Avenida del NW. Bovo había intentado que el urbanizador aceptara una extensión a la 27 Avenida del NW, pero abandonó esa solicitud después de que parecía descarrilar brevemente la aprobación.

American Dream tendría los servicios de autobuses del condado, y está aproximadamente a ocho millas del sistema de Metrorail del condado. El urbanizador espera pagar unos $60 millones en tarifas al condado, y los comisionados optaron por no restringir el dinero para solo un propósito.

“No es un centro comercial”

Triple Five rechaza que su proyecto se describa como un centro comercial, diciendo que sus propiedades American Dream — un American Dream Meadowlands de 4,5 millones de pies cuadrados se está construyendo en Nueva Jersey — sirven como centros de entretenimiento que tienen un atractivo mucho más amplio que ir de compras.

“No estamos construyendo un mega centro comercial”, dijo Don Ghermezian, presidente de Triple Five. “No estamos en el negocio de los centros comerciales”.

El proyecto de Miami-Dade incluye 3.5 millones de pies cuadrados de espacio comercial y 1.5 millones de pies cuadrados para el entretenimiento. Ghermezian mostró a los comisionados los bocetos del American Dream en New Jersey, que dijo que sería un modelo para el proyecto Miami-Dade. Entre las atracciones se incluyen un parque acuático temático de Dreamworks (que incluye un pantano de Shrek), una noria gigante y un mini parque temático Legoland. Para Miami-Dade, Triple Five ha hablado (pero no se ha comprometido como parte de su acuerdo de desarrollo) sobre una pista de esquí cubierta, un lago con atracciones submarinas, una montaña rusa, un acuario y un espectáculo permanente del Cirque du Soleil.

Los residentes de Miami Lakes encabezaron las acusaciones contra los problemas de tráfico con American Dream, advirtiendo que la atracción estaba destinada a inundar las carreteras cercanas. Broward esta semana se retractó de su amenaza de demanda, luego de aceptar el compromiso de American Dream de gastar alrededor de $650,000 en semáforos modernizados a lo largo de Miramar Parkway. El consultor de tráfico de Broward afirmó que Triple Five estaba dirigiendo demasiados automóviles hacia la autopista de peaje, lo que a su vez minimizó el impacto en otras carreteras en el estudio de tráfico del urbanizador. Miami-Dade y Triple Five rechazaron ese postulado.

Triple Five también se enfrentó al rechazo en el tema económico. Mientras está promocionando 14,000 empleos, Triple Five solo se comprometió con 7,500 puestos en una compra de tierras de Miami-Dade que no tenían oferta por $12 millones en el 2015 bajo la ley de desarrollo económico de la Florida. El estudio de impacto económico de Triple Five dijo que el 60 por ciento de los empleos de tiempo completo en el centro comercial, una vez que se inaugure, ganarían menos de $25,000 al año. Triple Five dijo que se crearían más de 20,000 empleos de construcción mejor pagados para erigir el complejo.

“Creo que hemos analizado todos los aspectos de esto”, dijo el comisionado José “Pepe” Díaz, cuyo distrito incluye el sitio del Sueño Americano. “Creo que este es un buen día para nosotros”.




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